아파트 재건축 수익, 대지면적, 용적률 보는 법
이번 글은 아파트를 구매목적이건, 투자목적이건 향후에 리모델링 또는 재건축을 고려했을때 구매해야할 아파트의 기준을 마련하는 방법을 알아보겠습니다.
아파트 재건축 수익 예측 전 논리 건물값은 하락, 토지 가치 상승
서울에 30~40년된 강남의 아파트를 보면 건물이 매우 낡았습니다. 그런데 가격이 20~30억을 훌쩍 뛰어넘습니다. 건물값은 시간에따라 감가 상각이 발생하여 점점 0에 수렴합니다. 그러나 그 아파트를 지은 토지의 가치는 계속해서 상승합니다.
중요한 위치에 있는 토지는 사라지지 않습니다. 그 위에 아파트가 지어지던, 오피스텔이 지어지던, 부수고 짓고 부수고 짓고 할 수 있습니다. 토지 위 건축물은 시간이 자나면 재개발을 통해 다시 만들면되지만, 토지 그 자체의 근본은 변하지 않습니다.
과거에는 서울 강북이 중심이였습니다. 그러나 강남이 개발되고나서 현재 서울 중심은 서초, 강남, 송파가 되었습니다. 같은 시기에 강북에 지어진 건축물과 강남에 지어진 건축물은 분명 똑같은 시멘트로 만들었지만, 시간이 지나면서 토지의 가치는 강북 보다 강남이 더 높아졌지요.
그렇기 때문에 나는 이런 아파트 시세와 가치 고려안하고, 그냥 실 거주만 하고싶다 라고 생각하시는 분들에게는 이 글을 굳이 읽지 않으셔도됩니다만, 자신이 구매한 아파트의 값이 떨어지는걸 좋아하는 사람은 없을꺼라 생각합니다.
자 그렇다면 이 토지의 가치에 따라 아파트를 구매하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 아파트 재건축 수익에 가장 중요한 입지와 교통
입지는 뭐 매우 간단하지요. 서울 강남 또는 서울 용산을 중심으로 잡고, 이 근처에 가까울수록 좋습니다. 교통은 기본적으로 전철과 버스가 강남에 인접하기 편한지 여부를 꼭 따지셔야하고, KTX와 SRT 그리고 고속도로망이 잘 구축되어있는지 확인하셔야합니다.
그리고 주거지에 적당한 공원이 조성되어있는지, 주변이 시끄럽진않은지 인접한곳에 상권이 잘 형성되어있는지 등의 여부를 따지면 쉽지요. 그러나 여러분들도 바보지 않는 한 이런 이야기들은 쉽게 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 바로 다음으로 넘어가겠습니다.
2. 아파트 재건축 수익과 비례하는 토지 가치가 높은 땅 선별하기
일단 이 가치 계산 방법을 이해하기 위해서는 용적률과 건폐율을 공부해야합니다. 주거지는 분류에따라 1종 주거지, 2종 주거지, 3종 주거지, 준주거지 등으로 나눠집니다. 각 시 도 지자체마다 이 주거지의 용적률 최대 폭 리미트가 걸려있습니다.
기본적인 원리는 다음과 같습니다. 현재 지어진 아파트가 용적률이 140% 수준인데, 3종 주거지라 최대 용적률이 250%로 지자체에서 정해진 A 아파트가 있고,
두번째는 아파트 용적률이 190% 수준인데, 2종 주거지라 최대 용적률이 200%로 지자체에서 정해진 B 아파트가 있습니다.
그렇다면 어느 아파트가 향후에 재개발 가능성이 높아지고 가치가 높아질까요? 바로 A 건물입니다. A는 더 지을수 있는데 덜 지어진 상태이며, B는 이미 거의다 지어졌는데 조금바께 더 못 짓는 상황입니다.
아파트는 30년이 넘어가면 재건축을 할 수 있는 자격 요건이 있지만, 문제는 이 재건축을 시행해주는 시행사도 이득을 챙겨야하기 때문에, 덜 지어진 건물에 더 지어서 추가이익을 받을 수 있다면 재건축에 대한 논의가 쉬워집니다.
3. 아파트 재건축 수익 예상을 위한 토지의 가치가 높은 땅 분석법
※ 해당 부분은 이 건물에 투자하라는게 아닙니다. 이런식으로 계산하라는 오로지 예시일 뿐입니다.
여기는 인천광역시 미추홀구 학익동입니다. 입지로는 강남까지 직행하는 버스가 있으며, 인천시외버스터미널까지 10분 거리에 있고 시내버스로 15~20분 정도 부근에 GTX-B 인천 시청역 예정이며, 시내버스 5분 이내 청학동에 청학역이 생겨 신도림까지 접근할 수 있는 전철이 뚫릴 예정입니다. 단, 이 단지 주변의 단점은 인접한 전철이나 지하철이 없습니다. 즉 역세권은 아니지만, 버세권입니다.
지금 비교해볼 아파트는 신동아4차아파트, 금양아파트, 태평아파트, 한신휴플러스아파트 4개를 비교해볼껍니다. 위 4개 아파트가 몇종 주거지로 분류되어있는지 알아보겠습니다. 토지 이음 홈페이지(구글에 토지이음 검색)에 가면 중간에 시 군구를 입력하여 몇종인지 알 수 있습니다. 그전에 지번을 알아야하기 때문에 네이버로 검색해보면
- 학익 신동아 : 미추홀구 학익동 4차 48-2번지
- 금양아파트 : 미추홀구 주안동 510번지
- 태평아파트 : 미추홀구 주안동 1286번지
- 한신휴플러스아파트 : 미추홀구 주안동 1607번지
이 주소를 토지이음에 넣으면
아래와 같이 몇종 주거지인지 뜹니다.
학익신동아 4차의 경우는 제 3종일반주거지역이네요. 이런식으로 쭉 다 찾아보면 아래 표를 완성할 수 있습니다.
| 학익 신동아 | 금양아파트 | 태평아파트 | 한신휴플러스아파트 |
| 미추홀구 학익동 4차 48-2번지 | 미추홀구 주안동 1298번지 | 미추홀구 주안동 1286번지 | 미추홀구 주안동 1607번지 |
| 제 3종일반주거지 | 제 2종일반주거지 | 제 2종일반주거지 | 제 3종일반주거지 |
금양아파트
태평아파트
한신휴플러스아파트
결과적으로 학익신동아4차와 한신휴플러스는 제 3종 일반주거지, 태평아파트와 금양아파트는 제 2종 일반주거지로 확인이 되었습니다.
인천광역시 용도지역 법안을 보면 용적률과 건폐율은 다음과 같습니다.
| 분류 | 건폐율 | 용적률 |
| 제1종 전용주거지 | 50% | 80% |
| 제2종 전용주거지 | 50% | 120% |
| 제1종 일반주거지 | 60% | 200% |
| 제2종 일반주거지 | 60% | 250% |
| 제3종 일반주거지 | 50% | 300% |
자 그럼 위 표들을 합치고, 네이버 부동산에서 아파트들의 용적률과 세대 그리고 그림에 있는 대지면적까지 쭉 적어보도록 하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 학익신동아4차 | 한덕(금양)아파트 | 태평아파트 | 한신휴플러스아파트 |
| 지번 | 학익동 48-2번 | 주안동 1298번지 | 주안동 1286번지 | 주안동 1607번지 |
| 연한 | 1990년 | 1998년 | 1989년 | 2006년 |
| 세대수 (네이버 부동산) | 630세대 | 187세대 | 252세대 | 494세대 |
| 용적률 (네이버 부동산) | 212% | 400% | 196% | 223% |
| 건폐율 (네이버 부동산) | 17% | 40% | 34% | 20% |
| 토지분류 (토지이음) | 제 3종 일반 | 제 2종 일반 | 제 2종 일반 | 제 3종 일반 |
| 인천 기준 용적률 제한 (인천광역시) | 300% | 250% | 250% | 300% |
| 인천 기준 건폐율 제한 (인천광역시) | 50% | 60% | 60% | 50% |
| 대지면적 (토지이음) | 22,340제곱미터 | 4,461제곱미터 | 7,515제곱미터 | 18,724제곱미터 |
| 실제건축면적 (부동산정보통합열람) | 4,549제곱미터 | 1,810제곱미터 | 17,252제곱미터 | 4,344제곱미터 |
| 연면적 (부동산정보통합열람) | 62,220제곱미터 | 26,484제곱미터 | 2,565제곱미터 | 59,843제곱미터 |
| 최대 연면적 (계산) | 67,020제곱미터 | 11,152제곱미터 | 18,787제곱미터 | 56,172제곱미터 |
자 여기서, 대지면적은 순수 1층의 면적입니다. 최대 연면적(지을수 있는 층에 따른 최대 면적)은 시에서 기준으로 세운 용적률 * 대지면적입니다. 그리고 현재 건물의 실제 연면적과 건축면적은 부동산정보통합 열람에서 토지이음처럼 지번을 넣어 알 수 있습니다.
구글에 부동산정보통합 이라고 검색
분석하기
| 항목 | 학익신동아4차 | 한덕(금양)아파트 | 태평아파트 | 한신휴플러스아파트 |
| 지번 | 학익동 48-2번 | 주안동 1298번지 | 주안동 1286번지 | 주안동 1607번지 |
| 연한 | 1990년 | 1998년 | 1989년 | 2006년 |
| 세대수 (네이버 부동산) | 630세대 | 187세대 | 252세대 | 494세대 |
| 용적률 (네이버 부동산) | 212% | 400% | 196% | 223% |
| 건폐율 (네이버 부동산) | 17% | 40% | 34% | 20% |
| 토지분류 (토지이음) | 제 3종 일반 | 제 2종 일반 | 제 2종 일반 | 제 3종 일반 |
| 인천 기준 용적률 제한 (인천광역시) | 300% | 250% | 250% | 300% |
| 인천 기준 건폐율 제한 (인천광역시) | 50% | 60% | 60% | 50% |
| 대지면적 (토지이음) | 22,340제곱미터 | 4,461제곱미터 | 7,515제곱미터 | 18,724제곱미터 |
| 실제건축면적 (부동산정보통합열람) | 4,549제곱미터 | 1,810제곱미터 | 17,252제곱미터 | 4,344제곱미터 |
| 연면적 (부동산정보통합열람) | 62,220제곱미터 | 26,484제곱미터 | 2,565제곱미터 | 59,843제곱미터 |
| 최대 연면적 (계산) | 67,020제곱미터 | 11,152제곱미터 | 18,787제곱미터 | 56,172제곱미터 |
※ 해당 부분은 이 건물에 투자하라는게 아닙니다. 이런식으로 계산하라는 오로지 예시일 뿐입니다.
차 그러면 이제 분석을 위한 최종 계산은 다음과 같습니다.
최대 연면적-연면적 차이는 이만큼 더 건축(세대)을 지을 수 있는 면적을 뜻하며, 대지면적-건축면적 차이는 이만큼 건물을 지을 수 있는 여분 또는 공원, 주차장을 만들 수 있는 면적 등 뭐든지 할 수 있는 여유 면적입니다. 용적률제한-현용적률, 건폐율제한-현건폐율은 보조수치로 알고계시면됩니다.
학익신동아 4차
재건축 또는 리모델링 했을때 4,800제곱미터 만큼을 세대수만큼 늘릴수도 있고, 대지면적 대비 현 실제 건축 면적도 많이 사용하지 않은 상황이라 부대시설이나 입주세대 건물을 더 늘릴수도 있는 상황입니다.
학익신동아 4차는 6가지 유형이 있는데 55제곱미터형(16평형), 71제곱미터형(21평형), 89제곱미터형(26평형), 102제곱미터형(30평형), 131제곱미터형(39평형), 148제곱미터형(44평형)이 있고,
현재 1인가구나 2인가구가 많은 시점에서 55제곱미터형 또는 71제곱미터형을 4,800/55 또는 4,800/71을 했을때 55제곱미터형은 87가구 71제곱미터형은 67가구만큼 더 지을 수 있습니다.
한덕금양아파트
최대 연면적-연면적차이가 오히려 마이너스 15,332제곱미터입니다. 아마 저 건물을 지었을때 당시 용적률 제한이 지금보다 훨씬 높았고 그때 지은 이후 용적률 제한이 낮아졌을것으로 봅니다. 결과적으로 재건축이나 리모델링을 했을때 시공사가 얻을 수 있는 이익은 오히려 없기때문에한덕금양아파트 입주민이 더 많은 돈을 걷어서 요청하지않는한 자발적으로 참여할려는 건설사는 없다고봐도 무방합니다.
태평아파트
태평아파트는 여유 대지면적이 작습니다. 그렇게 때문에 건물을 추가로 짓긴 어렵습니다. 단, 현 아파트 자체가 6층이기 때문에 연면적차이가 16,222제곱미터만큼 여유가 있습니다. 태평아파트는 54제곱미터(16평), 65제곱미터(19평), 72제곱미터(21평), 73제곱미터(22평), 75제곱미터(22평), 101제곱미터(30평) 7개 타입이 현재 존재하는데, 30평인 101제곱미터로 다 채워도 약 160세대를 추가로 늘릴수도 있고 21평인 72제곱미터로 다 채워도 225세대를 늘릴 수 있습니다.
재건축 자체는 토지면적이 작아서 장담할 순 없지만 건축을 수직증축 리모델링을 통해 15~16층으로 다시 짓기에는 4개 건축물을 비교했을때 가능성이 가장 높은 아파트라고 생각합니다. 다만 대지면적이 마이너스이므로 추가로 건축물을 증설하거나, 아파트 내 편의시설을 더 만들기에는 불가능합니다.
한신휴플러스아파트
한신휴플러스아파트는 위 4개 아파트 중 그나마 신축입니다. 2006년에 지어져서 2021년 기준 15년이 된 아파트로 젊은축에 속합니다. 사실 지금 당장 재건축이나 리모델링을 논하기에는 어려운 건물이지요. 연면적은 오히려 마이너스라 아파트를 수직 증축하는 리모델링에 적합하진 않습니다.
다만 대지면적이 14,380제곱미터만큼 여유가 있어 아파트를 옆으로 늘리는 수평증축 리모델링에 적합해보이며, 아파트 동 호수 또는 편의시설을 늘리기에 땅 면적 여유가 있습니다. 실제로 이 아파트는 현재 15층입니다.
결론
※ 해당 부분은 이 건물에 투자하라는게 아닙니다. 이런식으로 계산하라는 오로지 예시일 뿐입니다.
위 아파트 4개 중 하나를 사야하는 상황이라면, 주변입지를 배제하고 순수하게 용적률과 건폐율 관점에서만 본다면 장기적으로 봤을때 가치가 높거나 재건축, 리모델링 가능성이 높은 건물 순서는 다음과 같습니다.
1등 학익 신동아 4차
대지면적을보나 연면적을 보나 더 지을 수 있는 여유가 4개 아파트 중 가장 많습니다
공동 2 등 태평아파트
대지면적이 작지만, 아파트 층수 자체가 낮아서 높게 짓는 방식의 재건축 또는 수직 리모델링에 적합합니다.
공동 2 등 한신휴플러스
이미 층수가 어느정도 있고 연면적 여유가 없지만 대지면적 여유가 넓어 건물을 더 짓거나, 현 건물을 수평으로 키우는 리모델링에 적합하다고 볼 수 있습니다.
4등 한덕 금양
연면적 여유도 없고, 대지면적 여유도 작기때문에 재건축이나 리모델링을 해도 수익이 나기 힘든 아파트라 장기적으로 위 4개 아파트 중 구매하지 않았으면 하는 아파트입니다. 위에서도 언급했지만 저는 투자를 강요하는게아닌 실제 건축물을 어떻게 비교하는지를 알려드리기 위해 이 글을 작성하였습니다.
그리고 위 4개 아파트만 비교했을때 학익 신동아 4차가 투자 매력도가 높다는것이지, 이 동네 전체로 연면적, 건폐율, 대지면적 계산을 해도 중요한건 강남까지 갈 수 있는 교통편이나 입지도 영향이 있습니다.
그리고 제가 재건축, 리모델링 가능성이 있다고 말했지, 꼭 저렇게 된다는 보장도 없을 뿐더러 향후 정책 규제가 용적률이 상향될지 건폐율이 상향될지는 아무도 모르는것입니다. 다만 이렇게 계산해서 분석한다 정도로만 알고계시길바랍니다.
이 글을 마치며
집을 구매할때는 꼭 입지, 인프라, 교통편 중요하기 때문에 잘 알아보아야합니다. 건축물이 포함된 토지가 향후 재개발, 재건축, 리모델링이 될 수 있을지 가능성을 계산해볼 수 있습니다. 물론 토지개발이나 이용계획이 어떻게될지 아무도 모르는 것이기 때문에 종합적으로 고려해야한다 및 이 글을 통해 용적률, 건폐율 계산과 이 수치들을 어떻게 이용할 수 있는지 공부하는 글로만 생각해주시길 바랍니다.
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