전세사기 안당하는법, 보증금보증보험, 깡통전세, 갭투자

전세사기 안당하는법은 간단합니다. 꼼꼼하게 확인하는거죠. 집 값이 치솟음에 따라서인지 모르겠지만, 전세 사기가 많아지고 있고 2021년 역대최고 보증금 사기가 발생하였다고한다. 이 때문에 HUG 보증보험을 통해 반환된 보증금 액수가 천억대라고 합니다. 참고로 주택도시보증공사 HUG는 공공 기관으로 세금으로 운영되는 기관인데, 전세사기의 피해액을 국민들 세금으로 메꾸고있다는 점에서 매우 화가납니다.

전세사기는 집주인이 쳐놓고, 보증금은 세금으로 주고 피해는 세입자가 받는다? 법부터 싹 뒤집어야하지 않을까 싶네요. 이번 글을 통해 전세사기를 최대한 예방할 수 있는 방법을 알아보도록하겠습니다.

전세사기 안당하는법

전세사기 안당하는법.1 근저당을 확인하자

전세사기 안당하는법 첫번째 근저당이란, 집을 담보로 걸려있는 대출입니다. 만약 집주인이 5억짜리 아파트를 구매할때 은행에서 2억을 빌렸다면, 근저당은 2억으로 잡혀있는 것이며 2억에 대한 지분은 은행이 갖고있는 것입니다.

빌라의 경우는 근저당이 없는 매물을 추천드리며, 어쩔 수 없이 구매해야한다고해도 근저당 30% 이하로만 구매하시길 바랍니다. 가장 위험한 매물이 바로 신축빌라인데, 근저당이 절반이상 잡혀있는 매물들입니다.

아파트의 경우 빌라에 비해 안전합니다. 그만큼 시세가 투명하기 때문인데, 아파트는 근저당 50% 수준까지도 괜찮습니다. 집주인이 파산할 경우 경매에 넘어갈때 빌라의 경우는 제값에 못쳐주고 제대로 안팔리지만,

아파트는 잘 팔리고 값을 쳐주기 때문이지요.

집주인의 근저당을 제대로 상환하지 못한다면 경매로넘어가며, 이를 깡통전세라고 부릅니다. 깡통전세 잘못걸리면 보증금 1푼도 못받고 길바닥으로 쫒겨날 수 있습니다.

전세사기 안당하는법.2 등기부등본을 꼼꼼히 확인하자

전세사기 안당하는법 두번째 등기부등본이란, 주택의 신분증같은 존재입니다. 그렇기 때문에 이 집 주인이 누구인지 알 수 있죠. 부동산을 거래할땐 집주인과 등기부등본이 동일인물인지 확실히 확인해야합니다. 주택을 계약할때도, 입주할때도 2번씩 꼭 체크해야합니다. 그 이유는 가장 많이 사기치는 사례중 하나가 부동산을 거래해서 보증금의 10% 금액을 지불하였고 확정일자를 바꾸기부터 ~ 전입신고하는 그 짧은 기한 사이에 집주인이 건물을 팔아버립니다.

이렇게된다면 책임지는 사람이 바뀌게 되버리며, 바뀐 집주인이 새로운 근저당을 잡고올 수 있습니다.그렇다면 더욱이 보증금을 돌려받을 수 있는 확률이 줄어들 수 있습니다.

등기부등본을 계약할때 한번 확인하고, 부동산에서 계약서를 쓸때 꼭 특약으로 계약사항이변경될 경우(집주인 변경) 통보해야하며, 미 통보시 계약 파기 등의 조항을 넣어야합니다. 자신이 전입신고하기전까지 등기부등본사항은 바뀔수 있다는점 꼭 알아두시길 바랍니다.

전세사기 안당하는법.3 전세보증보험 가입

전세사기 안당하는법 세번째 전세보증보험이란, 집주인이 보증금을 들고 도망을 갔을때 주택도시보증기금공사 HUG에서 보증금을 대신 지급해주는 제도입니다. 물론 모든 매물이 가입되진 않지만, 아파트의 경우 근저당이 너무 높지않다면 대부분 승인 해주고, 빌라의 경우 근저당이 중간만되어도 까다롭습니다.

저의 경우 보증금7천만원에 대해 전세보증보험을 들은적이 있었고, 보험료는 2년해서 약 20만원을 지불하였습니다. 마침 카카오페이에서 전세보증보험을 신청할 수 있어서 가입했습니다. 구글에 “전세보증보험”이라고 치거나, 카카오 전세보증보험 상품을 알아보시면 좋겠습니다.

전세사기 안당하는법.4 전입신고필수

전세사기 안당하는법 네번째 간혹 부동산을 거래할때보면 전입신고는 하지말자라고 하는 집주인들도 있습니다. 전입신고를 하지않는다면, 어떤 사고가 났을때 법적으로 보호를 1도 받을 수 없습니다. 그렇기 때문에 전입신고를 못하게하거나, 하지말라고하는 집주인과는 절대 거래하시면 안됩니다.

다만, 보증금이 없고 짧게 월세만내고 거주할것이라면 크게 상관없겠죠?

전세사기 수법 대표 갭투자

전세라는 개념은 국내에만 있습니다. 해외 대부분은 월세 또는 매매 두 가지만 있지요. 그렇기 때문에 전세사기 유형이나 갭투자는 국내가 대표적입니다. 전세사기 매물은 대부분 빌라나 다세대 주택이 대표적입니다. 다세대 주택이란, 집주인은 한명이고 세입자가 여러명인 케이스를 말하며, 다가구 주택이란, 한 건물에 집주인이 다 다른 경우입니다.

빌라에 전세사기가 많은 이유는, 빌라는 시세가 투명하지 않다는 점입니다. 아파트의 경우 단지가 여러개이기 때문에 실거래건수가 여러개 조회가 된다는점, 이를 통해 이 아파트의 가격을 확인할 수 있다는 점입니다.

그러나 빌라의경우는 세대도 적고 건물이나 상태에따라 가격이 부르는게 값입니다. 그렇기 때문에 사기를 치려는 사람은 매물을 구매한 후 그 매물에 비슷한 전세보증금 또는 그 매물 이상의 전세보증금으로 부동산에 올립니다.

매매가 이상의 전세보증금이 가능하냐 물을 수 있는데, 빌라니까 가능합니다. 위에서도 말했듯 시세가 투명하지 않기 때문입니다. (아파트는 절대불가능한 구조) 심지어 가장 많은 유형의 빌라가 바로 신축빌라입니다. 신축빌라는 더욱 거래된적이 없기 때문에 매매가 이상의 전세가를 형성시킬 수 있습니다. 그렇다면 집주인은 세입자에게 자신이 구매한 가격 이상의 전세 보증금을 받게됩니다.