용적률, 건폐율

아파트의 매물을보면 용적률과 건폐률이라는 수치가있다. 이 수치들이 무엇을 의미하는지 부동산 매물을 처음 접하거나 사회초년생, 첫 주택구입자들은 전혀 이해하지 못할 수 있다. 이 용적률과 건폐율이 어떻게 계산이되는지 또 이 수치가 재개발이나 재건축에 얼마나 큰 영향을 끼치는지 알아보도록 하겠다.

용적률

용적률이라는 개념은 아파트가 한참 들어서기 시작하고 중요해졌다. 그 이유는 바로 토지 때문이다.

용적률의 사전적 개념은 건물의 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율이라고 정의하는데, 아파트를 건설하기위해서는 아파트를 건설할 땅이 있어야한다. 연면적이라하면 층수 마다의 모든 면적을 합하여 계산한다. 바로 아래와 같은예시를 들어보도록 하자.

땅이 하나가 있고, 100평이라고 가정한다. 그리고 1층짜리 건물 하나가 있다고 가정하고, 이 1층짜리 건물의 바닥 넓이는 50평이다. 그렇다면 건물의 연면적은 50평이되는 것이며, 땅의 넓이는 100평이 되는것이다.

위 그림과 같은경우는 50/100*100%를 계산한다면 50%가 나온다. 즉 위 그림의 경우는 용적률이 50%인 건물인 것이다. 과거 단독주택의 경우 땅이 있고, 건물 면적은 당연히 땅보다 작으며, 나머지 공간은 마당이나 밭으로 쓰는 형태가 대부분이였지만, 현재 건물들은 어떠한가? 고층으로 건물을 세운다. 그렇다면 아래와 같은 경우는 어떨까?

위 그림의 같은 경우는 1층 50평, 2층 50평이다. 이런 경우는 건물 면적이 50평+50평 = 100평으로 계산된다. 그렇다면 용적률은 건물면적/땅의 넓이 *100% 이므로, 100평/100평 *100% = 100% 즉 같은 넓이만큼을 한층을 더 쌓게되면 용적률이 2배로 상승된다. 그럼 숫자를 다시 바꿔보자.

이번에는 하나의 층이 30평인 건물로 총 3층으로 이뤄져있다. 이 경우는 건물 면적이 30+30+30 = 90평이 될 것이며, 땅의 넓이는 100평임으로 90/100*100%를 하면 90%가 나온다. 즉 위와 같이 건물을 세울 경우는 용적률이 90%인 셈이다.

이정도면 충분히 용적률에 대해서 이해 할 수 있을 것이라 생각한다. 위 예시는 ‘평’으로 계산하였지만 ‘제곱 미터’로도 충분히 계산할 수 있다. 참고로 용적률은 지하층을 제외한 지상층의 면적합계만 포함한다. 용적률이 높다는것은, 한개의 건물에 좁은 집이 여러개 밀집되어있거나 큰 면적의 집이 높게 쌓아져있음을 의미한다.

아래 건물은 송파에있는 송파파크하비오푸르지오로, 오피스텔이 밀집한 건물이다. 이 거물의 용적률은 599%인데, 외관을 보면 닭장 마냥 빼곡히 밀집되어있다. 이런 건물의 단점은 세대가 많기 때문에 주차문제부터 공간에 비해 사람이 많다는건 사람들 간 문제도 커질 수 있다는 점이다.

건폐율

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율이다. 용적률은 위에서 대지면적에 대한 연면적(지상 층의 총 면적 합)에 대한 비율이다. 여기서 조금 계산이 혼동이 올 수 있으니 바로 예시로 들어가보자.

이 건물의 건폐율은 50평/100평 *100% = 50%다.

마찬가지로 용적률은 50평/100평 *100% = 50%다.

위 건물의 경우 건폐율은 50평/100평 *100% = 50%다. 아까도 말했듯이 대지면적에 대한 건축면적의 비율일 뿐, 다른 층의 면적은 합하지 않는다. 위 건물의 용적률은 (50평+50평+50평) /100평 *100% = 150%다.즉 위 건물은 건폐율 50%, 용적률 150%가 되는 것이다.

건폐율이 높다는건 면적 대비에 건축물만 있거나, 다수의 ‘동’이 존재하는 경우는 건물이 다닥다닥 붙어있다는것이다. 그렇다면 다음과 같은 예시로 한번에 이해해보자. 30평으로 이루어진 3층짜리 2개 동과 10평으로 이루어진 3층짜리 1개 동이 있다. 이런 경우 건폐율과 용적률은 다음과 같이 계산할 수 있다.

건폐율 (각 동의 1층면적만 고려) (30평 + 30평 + 10평) / 100평(땅 면적) * 100% = 70%

용적률 (모든 동의 면적 합) (30평*6개 + 10평*3개) / 100평(땅 면적) * 100% = 210%

즉 위 건물은 건폐율 70% 용적률 210%인 건물이다. 이 수치가 왜 중요할까?

주거지역 건폐율 용적률 기준(용적률과 건폐율이 중요한 이유)

대한민국에서 주거를 지을땐, 아래와 같이 구분되며 이 구분에 따라 건폐율과 용적률의 제한이 존재한다.

(아래 수치는 기준 법률이며, 지방자치단체별로 다를 수 있다.)

주거지역 분류

제 1종 전용주거지역 건폐율 50% 이하 용적률 50% 이상 100% 이하
제 2종 전용주거지역 건폐율 50% 이하 용적률 100% 이상 150% 이하
제 1종 일반주거지역 건폐율 60% 이하 용적률 100% 이상 200% 이하
제 2종 일반주거지역 건폐율 60% 이하 용적률 100% 이상 250% 이하
제 3종 일반주거지역 건폐율 50% 이하 용적률 100% 이상 300% 이하
준주거지역 건폐율 70% 이하 용적률 200% 이상 500% 이하

주거지역 분류는 구글에 “토지이음”을 검색한 후 주소를 넣으면 알 수 있다.

주거지역 분류에따라 건폐율과 용적률 제한이 존재하는데, 건폐율과 용적률이 중요한 이유는 첫번째 거주의 환경 두번째 투자의 가치라고 생각한다. 건폐율과 용적률이 매우 높은 건물들은 그만큼 좁은 면적에 우겨넣는 형태이다. 쉽게 이야기하면 건폐율과 용적률이 높을수록 집은 닭장 같은 형태로 바뀐다. 밀집이 높다는건 그만큼 주차장문제, 층간소음문제에 그대로 노출 될 수 있으며 출퇴근 시간만해도 우르르르 나갔다 들어왔다 할 것이다. 사람이 적당히 있을때 문제는 크게 없지만, 매우 많다면 문제가 당연히 생긴다.

두번째는 투자의 가치다. 만약 자기가 산 매물이 제 3종 일반주거지역으로 분류되었는데, 구매한 아파트가 30년이 넘었고 건폐율 30%, 용적률 120%의 건물이라면? 제 3종 일반주거지역 건폐율 50% 이하 용적률 100% 이상 300% 이하 즉 건폐율은 20%만큼 여유가 있고 용적률은 180%만큼 더 지을 수 있다라고 말할 수 있다. 이렇다면, 재건축을 했을때 건설사들도 건폐율 20% 용적률 180%만큼의 ‘동’이나 ‘호’를 더 지을 수 있어 그만큼 이득을 볼 수 있어 재건축할 확률이 크다.

반대로 자기가 산 매물이 똑같이 제 3종 일반주거지역이지만 건폐율 49% 용적률 299%의 건물을 샀다고 한다면, 건설사들도 재건축했을때 얻을 수 있는 이익이 적기때문에 입주민들이 큰 비용을 들여서 재건축하지 않는한 건설사들이 적극적으로 하겠다고 제안하진 않을 것이다. 리모델링이나 재건축을 해도 추가로 지을 수 있는 ‘동’ ‘호’가 없으니, 지으나마나 수익이 나지않는 아파트기 때문이다.

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