부동산 경매 장점 단점
부동산 거래는 계약서에 의해 사고팔고하는 경우도있지만, 구매한 부동산의 채무로인해 경매에 넘어가서 팔리는 경우가 있습니다. 오늘은 부동산 경매에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매란
사전적의미로는 법원에서 채무자의 부동산을 압류하여 경매한다음 그 대음그로 채권자의 금전 채권을 충당하는 강제집행이라고 적혀있는데,
쉽게 풀어서 말씀드리면 A라는 사람이 2억짜리 아파트를 구매하기위해 은행으로부터 50% 대출을 받았습니다. 이런 경우는 아파트를 담보로 은행이 돈을 빌려준 것이죠. 그런데 A라는 사람이 빌린돈을 제대로 갚지 못한다면?
은행은 원금과 이자를 받아야하기때문에 법원으로부터 부동산 압류를 신청해버립니다. 여기서 부동산은 대출받아서 산 아파트가 되겠습니다. 그렇게되면 법원은 A씨의 아파트를 압류해서 경매를 통해 아파트를 팔아버리며, A씨가 갚지못한 대출금을 은행에 지불하게됩니다.
신용대출의 경우 신용도를 담보로 걸기 때문에 눈에 보이지 않는 담보물로 치지만 부동산의경우 아파트, 빌라, 토지 등 재산에 해당하는 것을 담보로 걸기 때문에 빌린돈을 제때 갚지못한다면 부동산을 압류해서 경매에 넘긴 후 팔아버리면 됩니다.
부동산 경매 장점
부동산 경매의 가장 큰 장점은 경매로나온 매물이 같은 건물보다 시세 대비 저렴합니다. 그 이유는 위에서와 같이 은행의 입장에서 자기가 빌려준 돈만 받으면 되기때문에 빠르고 신속하게 어느정도 감정평가만 통해서 산출된 가격에 판매해버립니다. 그렇기 때문에 경매 물을 구매하는 입장에서는 특히 일반주택의 경우 싸게 구매할 수 있습니다.
두번째 장점은 경매대출 비용입니다. 주택을 구매할때 LTV가 70% 수준인데, 경매대출(경락잔금대출)은 80~90% 정도 나옵니다. 경매대출이 싼 이유가 시세보다 저렴하게 판매한 매물이기 때문에 은행 입장에서는 그만큼 대출을 덜 해줘도 최소한의 보장을 받을 수 있습니다.
부동산 경매 장점은 요약하자면, 저렴하게 살 수 있다는 것과 대출이 높다는 점이 장점입니다.
부동산 경매 단점
분명히 단점도 존재합니다. 경매하려는 매물의 가치산정이 실제보다 낮을수도 있습니다. 특히 빌라나 단독주택의 경우는 더욱 심할 수 있습니다. 또한 부동산 경매 단점으로 꼽히면서 일반인들이 많이 못하는 이유는 바로 입찰부터 취득까지 과정이 매우 복잡하다는 점에서 잘 아는사람만이 할 수 있다는 것입니다.
시세조사도, 대출도, 해당 부동산 정보도, 명도도, 이사비 관리비 체납 문제 모두 다 직접해결해야합니다. 특히 낙찰받은 매물에 세입자가 있거나 소유자가 있는데 진상일 경우 집을 제때 비워주지 않는 경우도 있어 법적으로 인도명령, 명도소송도 진행해야하는 경우도 있습니다. 특히 한 세대가아닌 건물 하나일 경우에는 해당 건물의 세입자에 대한 세입자 선순위부터 보증금 문제로 복잡해질 수 있습니다.
대한민국은 경매 매물에대한 인식이 좋지많은 않습니다. 미신으로 생각하는데 경매에 나왔다는건 집 터가 안좋다라고 해석할 수도있기 때문입니다.
좋은매물은 경쟁률도 쎕니다.
부동산 경매 정보
구글에 법원경매정보라고 검색하면 대한민국 법원 경매정보라는 사이트를 통해 매물조회가 가능하며, 네이버 또한 경매 매물을 조회할 수 있습니다.(개인적으로 UI는 네이버가 낫습니다.)
부동산 경매 하는법
경매를 입찰하는 방법으로는 호가경매, 기일입찰, 기간입찰 3가지 방법이 있습니다.일단 매각기일의 공고는 법원게시판, 관보, 공보, 신문, 전자통신매체 http://www.courtauction.go.kr/ 등을 통해 호가인해야합니다.
- 기일입찰은 입찰자가 매각일에 출석해 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰하는 방식으로 따로 입찰자들끼리 모여서 입찰을 진행합니다.
- 기간입찰은 1주~4주 입찰기간 내 입찰표 매수 가격을 기재해 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 매물가를 제출해 높은가격으로 낙찰하는 방식입니다.
- 호가경매는 입찰자가 호가경매기일에 출석해 매수신청 금액을 서로 올려 부르는 방식으로 여러분들이 흔히 TV에서 본 경매 방식을 말합니다.
현재 법원 대부분은 호가경매방법을 사용하지않고 기일입찰 또는 기간입찰을 수행하여 경매하고있습니다.
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