6월 27일 부동산 규제 관련된 F&A 요약

본 글은 대한민국 국토교통부 발표자료를 인용하여 작성되었습니다.

https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95091036

6월 27일 부동산 규제 관련된 F&A 요약

Q1. 이번 대책의 추진배경은?

A. 현재까지 전 금융권 가계대출은 연간 관리목표 내에서 이루어지고 있습니다. 그러나 최근 기준금리 인하(한국은행 기준금리 2024.11월 3.5% → 2025.5월 2.5%)와 토지거래허가제 해제(2025.2.12~3.23일) 등이 복합적으로 작용하며, 수도권 주택담보대출을 중심으로 가계부채 증가세가 확대되고 있습니다. 금융권 가계대출 증가액은 2025.1월 △0.9조원, 2월 +4.2조원, 3월 +0.7조원, 4월 +5.3조원, 5월 +6.0조원으로 나타나고 있습니다. 이에 수도권 주담대에 대한 관리를 강화하여 가계부채 증가세를 완화하고자 이번 방안을 마련하였습니다.

Q2. 이번 대책의 주요내용은?

A. 금융당국은 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 대해 실수요가 아닌 대출을 제한하는 데 집중하고 있습니다.
첫째, 다주택자에 대한 주담대는 LTV 0%를 적용하여 대출을 통한 추가 주택 구입을 금지하며, 생활안정자금 목적의 주담대도 금지합니다.
둘째, 실거주 목적이 아닌 대출을 제한합니다. 예를 들어, 대출을 받아 주택을 구입한 차주는 6개월 이내 전입해야 하며, 갭투자 목적의 조건부 전세대출도 금지됩니다.
셋째, 주택 구입 시 과도한 대출 의존을 제한하기 위해 주담대에 6억원의 여신한도를 설정합니다.
아울러, 명목성장률 전망과 최근 가계대출 증가 추이를 고려하여 가계대출 총량목표도 감축하였습니다.

Q3. 수요관리 외 안정적 주택공급도 필요한 것 아닌지?

A. 주택시장의 안정을 위해서는 수요와 공급 양 측면에서 안정적인 균형을 달성하는 것이 무엇보다 중요합니다. 우수 입지에 충분한 규모의 주택이 안정적으로 공급된다는 확신을 통해 수급 불안 심리가 해소될 수 있도록 주택공급 활성화에도 만전을 기할 계획입니다.

Q4. 규제지역은 추가로 지정되는 것인지?

A. 정부는 주택시장 움직임을 높은 경계감을 갖고 예의주시하고 있으며, 시장 안정을 위해 활용 가능한 모든 수단을 동원할 계획입니다. 필요 시 규제지역 추가 지정 등 시장 안정조치도 배제하지 않고 적극적으로 강구해 나갈 계획입니다.

Q5. 경상성장률 하향 전망을 반영하여 총량관리 목표를 감축하는 것인지?

A. 명목성장률 전망 조정과 최근의 가계대출 증가 추이 등을 종합적으로 고려하여 총량관리 목표를 조정하였습니다.

Q6. 총량관리 목표 초과 시 대출 공급이 전면 중단되는지?

A. 금융회사들은 현재에도 월별·분기별 한도를 관리하고 있으며, 향후 대출 취급 현황을 일일 점검해 나갈 예정입니다. 이에 따라 가급적 대출 중단 없이 취급 규모를 자율적으로 조정해 나갈 것으로 기대하고 있습니다.

Q7. 처분 조건부 1주택자인 경우, 기존 주택 처분기한과 위반 시 불이익은?

A. 처분 조건부 1주택자는 주택담보대출 실행일(중도금·이주비 대출의 경우에는 신규 주택 소유권 이전 등기일)로부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분(명의 이전 완료)하고 이를 증빙해야 합니다. 이를 위반할 경우 기한의 이익이 상실되어 대출금이 즉시 회수되며, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.

Q8. 기존 대출을 증액·대환·만기연장하는 경우에도 강화된 조치가 적용되는지?

A. 대출금이 증액되거나 타 금융기관으로 대환하는 경우에는 강화된 조치가 적용됩니다. 반면, 대출금 증액 없이 단순 기한 연장 또는 금리·만기 조건만 변경하는 재약정이나 자행 대환의 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. 예를 들어, 신용대출의 단순 만기 연장, 계약갱신청구권 사용 등 전세계약 연장으로 인한 전세대출 연장 등이 해당됩니다.

Q9. 자율관리는 예외 없이 일괄적으로 적용되는 것인지?

A. 금융회사별 여신심사위원회를 통해 실수요에 대한 예외 인정 필요성 여부를 판단하여 탄력적으로 운영할 계획입니다. 현재 자율관리 조치를 시행 중인 은행들도 본부 승인 등을 통해 예외 인정 필요성 여부를 판단하고 있습니다.

Q10. 각 조치별 경과규정은?

A. 시행일 전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료한 차주는 종전 규정을 적용합니다.
주택구입 목적의 주담대는 시행일 전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우(가계약은 인정하지 않음) 종전 규정을 적용합니다.
중도금·이주비 대출의 경우 시행일 전 입주자 모집공고가 된 경우, 또는 입주자 모집공고가 없는 경우에는 착공신고 또는 재건축·재개발 사업장의 경우 관리처분인가를 기준으로 종전 규정을 적용합니다.
단, 시행일 이후 전매된 분양권 등은 강화된 규정이 적용되며, 이때의 전매 기준일은 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제3호에 따른 거래 신고일을 기준으로 합니다.
전세대출의 경우 시행일 전 임대차 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우(가계약 불인정) 종전 규정을 적용하며, 계약갱신청구권 사용 등 전세계약 연장에 따른 전세대출·보증 연장도 종전 규정을 적용합니다.

6월 27일 부동산 규제 시행내용

1. 가계대출 현황

  최근 금융권 가계대출은 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가, 금리 인하 기대감 등에 따라 4월부터 증가규모가 확대되었고, 6월에도 그러한 추세가 지속되고 있는 상황이다.

업권별/유형별 가계대출 증감 추이

  특히, 수도권 지역의 주택 거래량 증가^*에 따라, 수도권 중심 주담대가 크게 확대되고 있는 상황이다.

  * 주택 매매거래량(만건, 국토부) : [전국] (‘24.12월) 4.6 (’25.1월) 3.8 (2월) 5.1 (3월) 6.7 (4월) 6.5
[수도권] (‘24.12월) 2.0 (’25.1월) 1.8 (2월) 2.4 (3월) 3.6 (4월) 3.4

2. 세부 시행방안

(1) 가계대출 총량관리 강화

  명목성장률 전망 및 최근 가계대출 증가 추이 등을 고려하여 금융권 자체대출과 정책대출(디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론)의 총량 관리목표를 현행 보다 하향 감축한다. 全 금융권의 가계대출(정책대출 제외) 총량목표는 금년 하반기(‘25.7월～)부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축한다. 정책대출은 연간 공급계획 대비 25%를 감축한다.

(2) 은행권 자율관리조치를 全 금융권으로 확대 시행

  현재 은행별 자율적으로 시행하고 있는 다양한 가계대출 관리조치들을 全 금융권이 공통으로 확대 시행하기로 하였다.

  우선, 수도권 ․ 규제지역^*내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입 하는 경우에는 추가 주택구입 목적 주담대를 금지(LTV=0%)하여 실거주 목적 등이 아닌 추가 주택구입 수요를 차단한다. 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용한다.

 * 투기․투기과열지역, 조정대상지역 : 현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 지정

 1) 처분조건부 1주택자의 경우 2년 이내 기존주택 처분 약정 등 필요

 2) 처분조건부 1주택자의 경우 6개월 이내 기존주택 처분 약정 필요

  둘째, 수도권 · 규제지역 내 보유주택을 담보로 하여 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한한다. 수도권 · 규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해서는 해당 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대 취급을 금지한다. 다만, 지방 소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 현행과 동일하게 금융회사가 자율적으로 설정할 수 있다.

 1) 수도권 · 규제지역내 주택 보유수 기준(지방 소재 주택 보유수와 무관)

  셋째, 수도권 ․ 규제지역내 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한하여 DSR 규제 우회를 방지하기로 하였다.

  넷째, 수도권 ․ 규제지역내 소유권 이전 조건부 전세대출^*을 금지^**하여 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하도록 한다.

  * 주택 매수자(또는 수분양자)가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출

 ** 전세대출 심사 시 임대차계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 취급 금지 등

  마지막으로, 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한하여 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 방지하기로 하였다.

(3) 주택구입목적 주담대 여신한도 제한

  금융회사가 수도권 ․ 규제지역 내에서 취급하는 주택구입목적 주담대(정책대출 : 자체한도 적용, 중도금 대출 : 적용 제외)의 최대한도를 6억원으로 제한하여, 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기로 하였다.

* ①실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV, DTI, DSR 비율 등에 따라 상이
②6억원 한도는 주택구입목적 주담대로 한정
  →다만, 중도금대출은 제외되며 잔금대출로 전환시에는 6억원 한도 적용

(4) LTV 등 규제 강화

  우선, 수도권 ․ 규제지역내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(이하 ‘생초 주담대’)의 LTV를 강화(80% → 70%)하고, 전입의무(6개월 이내)를 부과한다. 특히, 동 방안은 정책대출(디딤돌^*, 보금자리론)에도 동일하게 적용할 계획이다.

  * 디딤돌 대출은 현행과 같이 1개월내 전입 의무 유지

  둘째, 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 대출 최대 한도를 대상별로 축소 조정하여 한정된 주택기금 재원을 공공임대주택 건설 등 주택공급, 저소득 서민 대상 주택자금 지원 등 본연의 역할에 집중할 수 있도록 운영할 계획이다.

  셋째, 수도권 ․ 규제지역 내 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과하여 금융권 대출은 실거주 목적에 한해 활용할 수 있도록 한다. 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용할 예정이다.

  넷째, 수도권 ․ 규제지역내 전세대출 보증비율을 현행 보다 강화(90% → 80%)하여 전세대출에 대한 금융회사들의 여신심사 강화를 유도하기로 하였다.

  금융당국은 동 조치 시행 前 수요 쏠림 현상 등을 최소화하기 위해, 금번에 발표한 방안 중 즉시 시행이 가능한 조치들은 발표 후 즉각 시행^*하고, 행정적 조치가 필요한 과제^**는 최대한 신속하게 추진해 나갈 예정이다. 다만, 금번 조치 시행 이전에 ^➊주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주(주담대, 전세대출, 정책대출 등), ^➋대출 신청접수가 완료된 차주(신용대출 등) 등에 대한 경과규정 등을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 불측의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영해 나갈 예정이다.

 * ⁽¹⁾가계대출 총량관리 강화, ⁽²⁾은행권 자율관리조치 확대 시행 ⁽³⁾주택구입목적 주담대 여신한도 제한, ⁽⁴⁾LTV 등 규제 강화

** 전세보증비율 강화

  또한, 은행 자율관리 조치들의 확대 시행 과정에서 금융회사들이 여신심사위원회 등을 운영하여 실수요자, 서민 ․ 취약계층 등을 배려^*할 수 있도록 유도해 나갈 방침이다.

  * 현재도 자율관리 조치를 시행하는 은행들은 본부 승인 등을 통해 자율관리 조치 예외 인정 필요성 등을 판단하는 등 탄력적으로 제도를 운영 중

  아울러, 동 방안 발표 후, 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부, 지역별 대출현황 등을 밀착 모니터링하고, 향후 금융당국 ․ 관계기관 ․ 금융권간 가계부채 점검회의를 매주 개최하여 동 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 관리해 나갈 계획이다.

  금융위원회 권대영 사무처장은 “지금은 금융당국 ․ 관계기관 ․ 금융권이 비상한 각오로 가계부채를 선제적으로 관리해야할 시기인 만큼, 全 금융권이 총량목표 감축, 자율관리 조치 확대 시행, 주담대 여신한도 제한 등 가계부채 관리 조치를 신속하고 철저하게 추진해 달라”고 강조하며, “특히 금번 조치 시행 이후 고객들의 불편과 민원이 다수 발생할 수 있는 만큼, 금융회사 일선 창구에서 업무처리에 혼선이 없도록 직원교육과 전산시스템 점검에 만전을 기해달라”고 당부하였다.

  또한, “금융당국도 금융회사들의 월별 ․ 분기별 관리목표 준수 여부와 지역별 대출동향 등을 철저하게 모니터링하여 필요시 규제지역 LTV 추가 강화, DSR 적용대상 확대(예 : 전세대출, 정책대출 등), 거시건전성 규제 정비(예: 주담대 위험가중치 조정) 등 준비되어 있는 추가적인 조치를 즉각 시행해 나가겠다”고 밝혔다.

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