LTV, DTI, DSR에 대하여 알아보자(부동산 용어, 주택담보대출, 생애최초주택구입)

저는 이제 사회에나온지 약 3년이 지났어요. 슬슬 부동산에 관심을 갖게될 나이가 되었고, 자연스럽게 청약을 접하다보니 LTV, DTI, DSR 등 다양한 용어가 있는데, 전혀 이해가 안되더라고요. 한국어로하면 안되나 싶어서 어찌됐건 우리는 건물이 몇채있는 부모님이 계신 극소수의 금수저를 제외하고는 은행을 통해서 대출을 받아야하고 집을 사야합니다. LTV, DTI, DSR는 대출용어로써 구체적으로 무엇인지 알아보는 시간을 갖어봅시다.

LTV(Loan to Valute Ratio), 주택 담보인정비율

주택을 담보로 돈을 빌릴때 산정하는 자산가치 계산 방법입니다. 가장 원초적으로도 많이 알려진 방법입니다. 예시를 들어봅시다.

3억짜리 집을 구매하려는 A씨가 있습니다. 그는 집을 구매하기위해 대출을 알아보려고 하는데, 주택담보대출(LTV) 비율이 최대 70%까지 가능하다는 집을 알아보았습니다.

즉 LTV가 70%란 이야기는 구매하려는 집 3억에 대하여 70%까지 은행에서 대출이 가능하단 이야기이므로, 2.1억은 대출이 가능하지만 그외에 9천만원은 자기 자신이 확보해야합니다. LTV의 비율은 통상 70%로 정해져있지만, 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 40%이내로만 대출을 해줍니다.

신혼부부나 또는 미혼 1인 가구가 무난하게 살 수 있는 실평수가 약 39m^2 입니다. 이정도 사이즈를 직접 구매하려면 서울은 5억 이상, 경기도는 비싼곳은 3~5억, 저렴한 곳은 2억대입니다. 적은 곳 2억대를 기준으로해도 투기 과열지구 40%가 적용된다면, 자비로 1.2억을 갖고있어야한단 소리입니다.

집 사기 힘들죠? 대한민국 평균 급여가 세금 다 떼고 약 230만원입니다. 혼자 나와서 산다고 가정하면 월세+공과금으로 약 100만원, 자기 용돈 50만원, 기타비용, 식대 등 아무리 줘어 짜내도 한달에 50~70만원 저축할 수 있습니다. 100만원씩 8.4년을 저축해야 1억이 모이는거 아시나요? 즉 정말 대한민국 평범한 삶을 사는 사람은 연봉상승을 감안해서라도 3억을모을려면 약 30년~40년이걸립니다.

월 100만원을 저축할려면, 현실적으로 2가지입니다.

1. 본집에서 살면서 최대한 월세나 공과금을 줄이고 100만원을 저축한다.

2. 나와서 살면 투잡을 해서라도 100만원을 저축한다.

DTI(Debt To Income), 총부채 상환 비율 (40~70%)

LTV는 요약하자면 구매할 주택을 담보로잡고 대출을 받는 형태입니다. DTI는 대출을 받는 사람의 소득을 측정하여 산정하는 방법입니다. 바로 예시로 들어볼까요. 연봉이 4천인 B군(연봉 4천은 2021년 기준 실급여 280만원수준) 그가 만약 대출을 받는다면 월마다 갚아야하는 상환액이 있습니다.

즉 연봉 대비 갚아야할 상환액(원금+이자)에 대한 비율입니다. 즉 B군이 주택담보로 월 120만원씩 상환해야한다면 연봉 4천만원 대비 1,440천만원은 부채로 나가야할 돈입니다. 즉 약 36%정도 수준이 됩니다.