주택담보대출, 보금자리론 신청, 한국주택금융공사, 보금자리론 신청에 대해서, 보금자리론 신청 후기 #1
필자는 인천태생이며, 송파구 모 아파트에 2019년 12월 월세를 얻어 거주하고있었다. 첫 독립이였지만 현 2021년 집값은 미친듯이 상승하여 더 이상 갈 곳이 없었다. 송파구 모 아파트 월세도 중소기업청년전월세대출을 통해 보증금을 마련하였었고, 당시 1억/40만원에 소형아파트 월세를 들어갔지만, 이제는 서울 강서구 소형아파트도 못 갈 정도로 집값이 치솟았다. 참고로 빌라의 경우는 전세사기나 보증금 문제를 고민해야하기 때문에, 이런 고민을 앉고 살아갈 빠에 모은돈과 주택담보대출로 인천-부천쪽 아파트를 구매하자라는 결론을 내렸다.
시중은행의 주담대
시중 은행에서 주택담보대출을 받기위해서는 ‘방 공제’로 인한 규정으로 LTV가 70% 대상이여도, 방 값 하나를 빼고 최종 대출금액을 산출한다. 은행 입장에서는 대출을 해준만큼 회수해야하기 때문에 안전장치라고 생각하면 편하다. 그렇게 주택담보대출을 알아보던 중 한국주택금융공사의 보금자리론을 알게되었다.
보금자리론 신청 대상
보금자리론을 선택한 이유는 공사에서 해주기 때문에도 있지만, 방 공제가 없어 LTV가 해당하는 만큼 나온다라는 장점이 있다. 신청대상에서 핵심적인것만 요약하자면 다음과 같다.
1. 구매자가 무주택자거나 일시적인 2주택자(기존주택을 처분한다는 전재로)
2. 대상 주택이 6억 미만
3. 단독의 경우 연소득 7천만원, 부부인경우는 8,500만원이여야하며 자녀가 3명이상일 경우는 최대 1억 이하까지 포함한다.
(단, 대출을 받는 대상자 본인 또는 배우자가 부도나 신용회복, 신용불량자인 경우는 본 대출을 받을 수 없다.)
대상 주택가격이 6억 미만이라는건 지금 2021년 기준에서 서울은 불가능하다라는것을 인지하고있어야한다. 서울 대부분 아파트가 2자리수 억대아파트기 때문에, 보금자리론을 받는 사람들 대부분은 경기도, 인천쪽으로 많이 알아보기 때문에다. 대출금리는 최소 2.6%~2.8%이며, 조건에따라 다르다. 참고로 보금자리론은 DSR을 보지않고 DTI만 본다. LTV와 DTI 최대한도는 다음과 같다.
| 지역 | 실수요자 | 기본 | ||
| LTV | DTI | LTV | DTI | |
| 조정지역(투기과열지구) | 70% | 60% | 60% | 50% |
| 그외 | 실수요자 불문 LTV 70%, DTI 60% | |||
실수요자란 말 그대로 생애첫주택구입자나, 정말 거주를 위해서 주택을 구입하는사람을 이야기한다. 참고로 위 표는 아파트 기준이며, 단독, 다세대, 빌라면 최대 LTV가 5%씩 차감된다. 참고로 현재 투기과열지구는 서울 대부분 지역과, 경기도 인천 일부지역 조정지구는 인천 경기도 외곽, 일부지역이다.
예시를 들자면 다음과 같다.
무주택자인 연소득 3,000만원인 A씨가 있다고 가정하자. 조정지역의 3억짜리 아파트를 LTV70%로 구매하려고한다면 계산은 다음과 같다. 무주택자라 실수요자기 때문에 LTV는 70%, DTI는 60%가 적용된다. LTV 70% 대출 최대한도가 2.1억 대상자는 맞지만, 대출이 실행될지 안될지는 DTI를 계산해야한다.
DTI 계산방법은 다음과 같다. (총 부채비율)/(연소득) 만약 2.1억을 20년간 2.7%의 금리로 받는다고 가정하면 월 1,347,500원씩 상환해야한다. 연소득 3000만원은 월 급여로 환산하면 2,200,000수준이다. 1,347,500/2,200,000을 했을때 약 61%다. 즉 이 경우라면 DTI가 60%를 초과해서 대출승인이 안된다.
만약 2.1억을 30년간 2.7%의 금리로 받는다고 가정하면 월 1,055,833원씩 상환해야한다. 1,055,833 /2,200,000 이경우는 47% 수준이다. 이렇게 한다면 대출이 가능하다.
그러면 무조건 대출기한을 늘리면 되는게 아닌가? 할 수 있는데 2.1억을 20년간 2.7%의 금리로 갚는다면 총 대출이자는 56백만원이며, 2.1억을 30년간 2.7%의 금리로 갚는다면 총 대출이자는 85백만원이다. 즉 대출 신청기한이 늘어나면 이자도 그만큼 늘어나니, 자신이 받아야할 대출과 갚아야할 이자를 고려해서 최적의 범위를 산정해야한다.
만약
2.1억을 30년간 2.7%의 금리로 받는다고 가정하면 월 1,055,833원씩 상환해야한다. 1,055,833/2,200,000 이경우는 47% 수준이다. 라는 조건에서 자신이 신용대출이나 기타 대출이 있다면 계산방법은 달라진다. 만약 신용대출로 월 30만원씩 갚아야한다면, 주택담보대출 1,055,833원 + 300,000원을 하여 1,355,833/2,200,000 이경우는 DTI가 61%이므로, 대출이 불가능하다.
그렇기 때문에 주택담보대출을 받을때 DTI가 간당간당하다면, 무조건 확실하게 계산을해야한다. 주택담보대출 시 DTI가 만족했는데, 기존에 있었던 대출로인해 DTI가 초과되어 계약금을 날리는 사례가 생각보다 많다. 참고로 처음이라면 고려해야할 사항이 하나 더 있다. 아파트 매매가에 대해서 LTV 70%라고 착각하는데, 실거래가 기준이다.
보금자리론 신청하기, 보금자리론 신청 후기
보금자리론은 신청을 어떻게하냐에 따라 3가지로 나눠진다.
1. U-보금자리론 : 대출을 홈페이지에 직접 신청하는 방법인데, 수기로 서류를 제출해야한다.
2. 아낌e보금자리론 : 앱으로 신청하는데, 증빙자료는 자동으로 스크래핑해간다
3. t-보금자리론 : 은행에 직접 방문해서 신청하는 방법이다.
만약 스마트폰을잘 다룬다면 아낌e보금자리론을 받는게 유리하다. 심지어 금리도 0.1% 할인받을 수 있다. 그 이유는 전자적으로 모든서류를 처리하기 때문에 대출 신청을 받는 직원입장에서는 편리하다. u-보금자리론이나, t-보금자리론은 은행담당인력과 공사 인력이 투입되어야하기 때문에 금리할인이 없다. 다만 스마트폰이나 PC에 친하지않은 나이드신 분들한테는 적합할 수 있다.
참고로 보금자리론 대출 신청 프로세스는 다음과 같다. 한국주택금융공사가 대출을 심사하고, 신한은행, KB은행, 우리은행, 하나은행 등에서는 위 대출 심사를 통해 대출을 실행한다. 대출실행은 대출 신청완료 후 70일 이내로 가능하며, 최소 보금자리론으로 잔금을 치룰 예정이라면 20일 이상의 여유가 있어야한다.
-대출신청 후 ~ 대출 승인(한국주택금융공사)까지 최장40일
-대출승인(한국주택금융공사) 후 ~ 대출 실행(원하는 은행)까지 최장 30일
필자는 7월 21일에 아파트를 계약하였다. 잔금일은 9월 26일이기 때문에 아파트를 계약하고부터 68일간 시간이 있어 계약일에 맞춰 대출을 신청하였다. 만약 잔금일까지 70일 이상의 여유가 있으면 신청 불가능하다. 70일 이내여야 신청이 가능하다. 지금부턴 e보금자리론을 기준으로 설명하니, t보금자리론이나 u보금자리론은 은행직원에게 도움을 받으면 된다.
필자는 7월 21일 앱을 통해 대출을 신청하였다. (보안정책상 캡쳐가안되므로 글로설명하자면), 플레이스토어에서 “한국주택금융공사”를 다운받으면, 메인 화면에 아낌e보금자리론 신청이있다. 참고로 공인인증서가 있어야한다. 아낌e보금자리론을 클릭하면, 개인정보를 입력한다. 집이 있는지 없는지, 거주지는 어디인지 등
그러고 다음을 넘어가면 스크래핑을 하는데,
본래 제출해야할 서류가 소득증빙원, 가족관계확인서, 등본, 4대보험납입증명서 등이 있다. 스크래핑하기를 클릭하면 본인의 공인인증서와 연동된 홈택스, 정부24, 국민건강보험 등 사이트에서 자동으로 서류를 긁어온다. 즉 서류를 별도로 준비할 필요가 없다. 그리고 그 다음 묻는대로 입력하면된다. 계약한 주택 대상 실거래가가 얼마인지, 연소득은 얼마인지, 본인의 부채가 얼마인지 등 모두 입력하면 끝이난다. 1차 적으로 신청은 끝난 것이다.
아낌e보금자리론 신청 이후
신청하고 빠르면 당일~2일 내로 전화가 한통온다. 신청 확인 전화다. 안내 직원이 신청한것이 맞는지, 입력한 요건들이 맞는지 한번 더 확인하고 주의해야할 점과 약관을 소개해준다. 그렇게 전화 안내까지 받으면 신청은 끝난다. 이거는 나의 글을 읽는 사람들에게 알려주고 싶은 팁(TIP)이다. 소득증명은 전년도만 증명되기 때문에, 당해년도 원천징수영수증을 미리 준비하길 바란다.
때마침 아낌e보금자리론을 신청하고 4일뒤에 한국주택금융공사에서 당해년도 원천징수영수증을 앱에 첨부해달라고 연락이온다. 참고로 원천징수영수증은 자신의 회사 경리팀 또는 경영지원팀에 문의해서 받아놔야한다. 그렇게 대출 신청한지 약 30일이지난 지난 주 앱에서 결제완료(결재완료) 라고 떳다.
보금자리론 결제완료/결재완료
결제완료(결재완료)가 뜨면 보통은 대출이 승인된것으로 착각하는데, 해당 문구는 대출이 승인된 것은 아니다. 제출한 서류의 검토가 이상이 없다는 뜻이다. 결제완료와함께 뜨는 문구가 통지전 이라는 안내문구가 뜬다.
보금자리론 대출이 완전히 승인되었다 라는 시점은 언제일까? 바로 문자로 통지를 받아야한다. 문자에는 대출 승인이 얼마까지 가능하며, 금리는 몇 %가 적용되었다는 내용과 앞으로 어떤걸 해야하는지 안내가 담긴 문자다. 필자는 현재 통지를 대기하고있는 상태다. 다음 글을 쓰는 시점은 통지를 받고 작성할 예정이다.
아래부터는 보금자리론을 신청하면서 겪었던 질문이나 특이사항을 정리하였으니 참고바란다.
보금자리론 Q&A
전세자금대출 또는 보증금대출을 받은 상태인데, 보금자리론 DTI 산정에 영향을 미치나요?
-> 영향을 미친다. 모든 대출이 부채로 잡히기 때문에 보증금대출을 받은상황이라면 DTI산정에 고려해야한다. 해당 부분에대해서는 금융공사 콜센터직원도 확답을 주지 못한다. 보증금 대출이라고하면 원금을 대출받고 월 이자를 납입하는데, 이 부분에 대해서는 원금자체가 DTI 산정에 영향을 주는지, 보증금 대출 받은 금액에 대한 월 이자만 DTI에 산정이 되는지 여부를 잘 모른다. 그러나 확실한건 영향을 준다.
보금자리론과 신용대출
-> 주택을 구입할때 보금자리론으로 LTV70%를 만족해도 나머지 30%는 준비되지 않은 사람들이 많아 신용대출을 추가로 받으려하는데, 이 부분에서는 복잡하다. 신용대출을 먼저 받고 보금자리론을 받아도 DTI에 영향을 받는건 당연할 뿐더러, 보금자리론을 승인받아도 신용대출을 받으려하면 이미 보금자리론이 부채로 잡혀 신용대출 한도도 줄어든다.
이 경우는 신용대출과 보금자리론을 받았을 때 DTI를 확실하게 본인이 계산해야하며, 필자가 보금자리론 대출을 받을때 은행직원은 신용대출을 먼저 받고 보금자리론을 받는게 맞다고하였다.
3. 전세 또는 월세 거주 상태에서 보금자리론 대출
현재 월세나 전세를 살고 있고 보증금 대출을 받았다면 DTI 산정에 영향을 받는다고 하였는데, 영향을 안받는 방법은 보증금대출을 갚는 시점과 새 거주지를 구매하는 시점이 일치해야한다. 이 부분에 대해서는 앱에서 신청할때 보증금대출 상환일을 입력하는 란이 있다.
물론 이 부분에 대해서는 한번 더 콜센터 직원에게 확실하게 확인하길 바라며, 필자의 경우는 보증금 대출을 갚는 시점과 새 거주지 구매시점을 일치하게하라고 답변을 받았다. 가장 좋은 방법은 집주인께 양해를 구해 한달정도 보증금을 미리 당겨받는다면 해결가능하지만 이런 집주인이 몇이나있을까 싶다.
확실한건 한국주택금융공사 FAQ에도 나와있는 답변은, 보금자리론신청에도 전세자금대출이 있는경우는 대출실행일전까지 보증금, 전세자금대출을 해지해야 DTI에 산정되지 않는다고 명시되어있다.
대출 최대금액 삭감
-> LTV 70%를 신청하였고 DTI가 60%가 안넘어도 의심은 해야하는 부분이다. 필자 지인 3명이 똑같이 보금자리론을 신청하였고 통보를 받을때 2명은 대출 신청 금액 100%를 모두다 받았지만 한명은 5%가 삭감되어 승인되었다. 이 부분에 대해서 DTI 계산 미스로 추정된다. 삭감된 지인의 경우 신용대출이 실행된 이후여서 DTI가 간당간당하였기 때문이다.
소득 증명관련, 상시소득
-> 이 부분도 고려를 많이 해야하는게, 사회에 나와서 소득이 1년 미만인 경우는 해당 소득이 안정하지 않다고 판단하기 때문에 가급적이면 1년 이상 소득을 받은 사람이 더 안정적이다.
만약 1년 6개월을 근무하였다면 1년치 소득은 증빙을 했을 것이며 나머지 6개월치 소득에대해서는 1년으로 환산한다. 그렇게해서 연간소득을 추정한다. 만약 계약직 근로자 또는 1년미만으로 확인되는 경우 연간환산을 먼저 계산 후 10%를 차감하여 소득을 산정한다. 예를들어 월200만원을 받는사람이 6개월간 근무했다면 인정소득은 1,200만원이며 연환산시 2,400만원으로 환산하지만 1년 미만이므로 10%를 차감한 2,160만원만 소득이 인정된다.
그 외에도 사업소득, 연금소득 등 증명서로 증빙이 가능하며 기타소득은 소득금액증명원으로 증빙이 가능하다. 만약 위 소득에도 다 해당되지 않으면 인정소득이라고 국민연금이나 건강보험료를 활용해 월 수익을 추정하게되는데 이경우 추정소득에서 5%를 차감하며 최대5천만원까지만 인정된다. 즉, 소득 증빙을 확실하게 할 수 있다면 소득으로 인정할 수 있다.
보금자리론 0.02% 금리할인, 아낌e보금자리론
금리를 0.02% 할인받는 방법이 있다.
안심주머니앱을 설치해서 실행하면 보금자리론 금리 할인 0.02% 쿠폰을준다. 0.02%가 작을지몰라도 연간 몇십만원은 할인받을 수 있으니 꼭 쿠폰을 발급받길 바라며, 쿠폰은 보금자리론 신청할 때 입력하는 창이 있다.
주택담보대출 규제, 보금자리론
-> 최근 NH농협이 신규 신용대출과 주택담보대출을 중단하겠다고 선언하였습니다. 이 때문에 보금자리론도 영향을 받지 않냐? 라고 말씀하실 수 있는데, 보금자리론은 일반 은행 대출과는 다르게 정부에서 심사하는 프로세스입니다. 확실한건 보금자리론을 이미 신청한 사람이라면 영향은 없을 것으로 예상되지만, 정부에서 보금자리론까지 규제하겠다 라고 발표가 난다면 이야기가 좀 달라질 것입니다. 그러나 현재까지 보금자리론 규제에 대한 내용을 본적이 없으며, 일부 커뮤니티나 포털 사이트에서도 보금자리론 규제에 대해서는 크게 걱정하지말라고 하네요.
콜센터 직원과도 통화했을땐 당장 규제에 대한 언급은 없다 라고 답변받았습니다.(2021년 8월 23일)
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