용적률, 건폐율 뜻 (재개발, 재건축, 리모델링)

대한민국은 다른 국가와는 다르게 아파트를 매우 선호합니다. 타 국가에서 아파트는 단순하게 거주지역이 뭉쳐진 곳이지만, 대한민국에서는 주거를 떠나 상업시설 밀접, 편의 시설 밀접까지해서 프리미엄 형태의 아파트가 많고, 관리를 별도로 해주는 인력이 있어 주택 관리도 어렵지 않죠.

자 근데, 여기서 중요한건 땅이 있고 이 위에 지을 수 있는 가로세로 길이는 한정적이지만, 높이는 계속 쌓아올릴 수 있습니다. 그러면 대지면적이 있고, 각 층마다 면적이 따로 있을 것입니다. 이런 수치들의 차이가 존재하다보니 용적률과 건폐율이라는 단어가 생겨났습니다. 이번 글을 통해 용적률과 건폐율이 무엇인지, 또 재개발, 재건축, 리모델링과 용적률이 무슨 차이가 있는 지 알아봅시다.

용적률

노란 면적이 본래 땅 = 대지면적 이라고 부릅니다. 만약 200제곱미터의 면적이라고 가정했을때 1~4호로 이루어진 3층짜리 아파트가 있다고 가정합시다. 각 호는 25제곱미터 면적을 갖고있습니다. 이게 4개의 호니 1층 당 100제곱미터의 면적을 갖고있네요.

이렇게 한 층 만 고려했을때는 아파트 바닥면적 / 대지면적 * 100% = 100제곱미터/ 200제곱미터 *100%로 용적률이 50%가 나옵니다. 그러나 위 건물은 총 3층으로 이뤄져있습니다. 즉 1층당 100제곱미터이므로 3층은 300제곱미터입니다. 이런 경우 용적률은 300제곱미터/200제곱미터 *100% = 150% 입니다.

용적률이란 아파트의 각 층의 면적을 아파트가 들어설 기본 대지 면적 만큼 나눈것입니다.

참고로 용적률을 계산할때는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적을 제외하며, 각 용도나 목적에따라 용적률은 법적으로 정해져 있습니다. 물론 시마다 약간씩 차이는 존재합니다.

– 제1종전용주거지역(단독주택) : 50% 이상 100% 이하
– 제2종전용주거지역(공동주택) : 100% 이상 150% 이하
– 제1종일반주거지역(단독 또는 공동주택) : 100% 이상 200% 이하
– 제2종일반주거지역(18층 이하 공동주택) : 150% 이상 250% 이하
– 제3종일반주거지역(층수가 제한없는 고층 아파트, 오피스텔 등) : 200% 이상 300% 이하
– 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하
– 중심상업지역 : 400% 이상 1천500% 이하
– 일반상업지역 : 300% 이상 1천300% 이하
– 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
– 유통상업지역 : 200% 이상 1천100% 이하
– 전용공업지역 : 150% 이상 300% 이하
– 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하
– 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하
– 보전녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
– 생산녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
– 자연녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
– 보전관리지역 : 50% 이상 80% 이하
– 생산관리지역 : 50% 이상 80% 이하
– 계획관리지역 : 50% 이상 100% 이하
– 농림지역 : 50% 이상 80% 이하
– 자연환경보전지역 : 50% 이상 80% 이하

건폐율

건폐율은 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적으로, 건폐율이 높으면 대지에 건물이 많은 상황이고, 건폐율이 낮으면 건물이 적어 추가로 건물을 지을 수 있습니다.

그림으로 보자면 왼쪽과 오른쪽은 대지면적이 똑같은데, 왼쪽은 건물이 8개, 오른쪽은 4개입니다. 왼쪽은 건폐율이 높고 오른쪽은 낮다고 이야기 할 수 있으며, 수학적으로 계산해보자면 두 지역 모두 대지면적이 200제곱미터, 건물하나당 25제곱미터의 면적을 차지한다고 가정하면

건폐율 = 건물의 바닥 면적 / 대지면적 * 100%

왼쪽은 25제곱미터 건물이 총 8개로 200제곱미터/200제곱미터*100% = 100% 오른쪽은 25제곱미터 건물이 총 4개로 100제곱미터/200제곱미터*100% = 50% 건폐율도 법적으로 정해져있으며, 시마다 조금씩 차이는 있습니다.

– 제1종 전용주거지역 : 50% 이하
– 제2종 전용주거지역 : 50% 이하
– 제1종일반주거지역 : 60% 이하
– 제2종일반주거지역 : 60% 이하
– 제3종일반주거지역 : 50% 이하
– 준주거지역 : 70% 이하
– 중심상업지역 : 90% 이하
– 일반상업지역 : 80% 이하
– 근린상업지역 : 70% 이하
– 유통상업지역 : 80% 이하
– 전용공업지역 : 70% 이하
– 일반공업지역 : 70%이하
– 준공업지역 : 70% 이하
– 보전녹지지역 : 20% 이하
– 생산녹지지역 : 20% 이하
– 자연녹지지역 : 20% 이하
– 보전관리지역 : 20% 이하
– 생산관리지역 : 20% 이하
– 계획관리지역 : 40% 이하
– 농림지역 : 20% 이하
– 자연환경보전지역 : 20% 이하

용적률과 건폐율

용적률과 건폐율은 매우 중요합니다. 대한민국은 서울 중심의 고밀도 주택을 건설하고 있는데, 용적률과 건폐율이 높단이야기는 한정된 공간에 많은 사람들이 살고 있다는 소리입니다. 즉 닭장같은 느낌이겠지요.

위 이미지는 서울 모구에 있는 대규모 오피스텔 단지입니다. 사방이 오피스텔로 매우 닭장같은 느낌을 받는다는 이야기가 많습니다. 용적률과 건폐율이 높다는건 그만큼 많은사람들이 살고있다가 되며, 이는 해당 지역의 교통이 충분히 막힐 수 있다는 이유와 조용하지 않은동네다라고도 할 수 있습니다.

추가로 조망권과 일조권도 포기해야할지도 모르죠. 뿐만아니라 용적률과 건폐율이 높으면 재개발, 재건축, 리모델링에도 불리합니다. 그 이유는 아래에서 살펴봅시다.

재개발, 재건축, 리모델링 용적률 건폐율

재건축이나 리모델링을 하게되면, 아파트의 면적이 커져서 집값이 올라가는 경우도있지만, 건물을 증축해 입주자가 더 많아질 수도 있습니다. 만약 입주할 수 있는 동/호수가 많아지면 재건축, 재개발, 리모델링 시공사입장에서는 수익이 올라가겠지요.

그렇기 때문에 용적률과 건폐율이 높은 건물은 시공사 입장에서 재건축이나 리모델링을 해도 수익이 나지 않기때문에 기피하려고합니다. 통상 용적률이 180% 이하인 건물을 대상으로 재건축을 했을때 시공사에서는 사업성이 좋다고 판단하며 200% 이상이라면 리모델링을 선호한다.

물론 입지에 따라 약간 차이가 존재한다. 서울에 가까울수록 용적률이 200%인 곳도 땅값이 비싸기때문에 재건축을 하기도하며, 특히 서울 강남 송파는 용적률이 220% 수준이여도 재건축을 시행하기도한다. 현재 법적으로는 재건축이나 재개발을 한다면 용적률을 최대300%까지 늘릴 수 있다. 180% 이하라면 120%만큼의 용적률이 수익이되지만 200%를 넘는다면 두자릿수 용적률만큼 수익이되기 때문에 그래서 재개발을 노린다면 용적률이 적은곳이 좋다.

그치만 예외는 두가지가 있다.

1. 아파트가 단지가 넓다.

2. 땅값이 비싼지역이다.

단지가 넓으면 200% 내외의 용적률이라도 건물 개수가 많기때문에 그만큼 시공사에서 수익을 낼 수 있다.수도권, 인천, 경기 지역 200%초 수준에 500~700세대 급 이상 중형 또는 1,000세대 이상 대형 단지라면 리모델링은 거의 확정일 것이며, 입지에따라 재건축까지도 가능할 것이다. 1990년 이전 또는 2000년대 이후에 지어진 아파트는 용적률이 법적으로 250%이하로 지어야했기에 대부분 200% 내외인 건물이 많아 재개발이나 리모델링 가치가 높습니다.

그러나 1990년~2000년 사이에는 용적률이 400%까지 허용했기 때문에 용적률이 높은건물들이 많았습니다.

그렇기 때문에 재개발이나 재건축, 리모델링을 노린다면 용적률 200%내외인 건물이자 대지면적이 넓은곳(=대단지)가 가장 유리합니다.

용적률이 높은 부평 뉴서울 아파트

굴포천역쪽에가면 1,2번 출구쪽에

부개욱일 468세대(3억 1,000)
대동아파트 708세대(3억 65)
대진아파트 258세대(2억 5,500)
동아아파트 384세대이며(3억 7,000)
부개뉴서울아파트 1,140세대(2억 1,800)

평수는 약간 차이가 있지만 비슷 비슷한 크기를 갖고있습니다. 면적만 놓고보면 부개욱일>뉴서울>대동>대진>동아 순서이고 지어진 시기는 1988년~1989년입니다. 자 그런데도 가격을보면 부개 뉴서울아파트가 가장 쌉니다. 1,140세대인데 대단지아닌가요? 라고할 수 있는데, 지도로보면 작습니다.

그래서 용적률과 건폐율을 보면

부개욱일 468세대(3억 1,000) 용적률 196% 건폐율 34%
대동아파트 708세대(3억 65) 용적률 117% 건폐율 20%
대진아파트 258세대(2억 5,500) 용적률 173% 건폐율 30%
동아아파트 384세대이며(3억 7,000) 용적률 167% 건폐율 28%
부개뉴서울아파트 1,140세대(2억 1,800) 용적률 300% 건폐율 25%

즉 부개뉴서울아파트는 근처 타 아파트 대비 용적률이 심하게 높아 재건축, 리모델링을 해도 수익이 크지 않아 계속 흐지부지 되고있습니다. 반대로 타 아파트들은 현재 재개발 이야기가 들려오고 있어 아파트 가격이 많이 오르고있지요. 이렇기 때문에 순수하게 거주할 목적을 제외하고도 재개발을 기대한다면 입지도 중요하지만 용적률, 건폐율도 꼭 따져보셔야합니다.

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