아파트 리모델링 재건축 조건, 수평증축, 수직증축, 재건축 절차
이번 글은 아파트 리모델링과 재건축이 어떤것인지, 또 조건은 어떤지, 리모델링과 재건축 순서와 절차가 어떻게되는지 알아보도록 하겠습니다. 최근 문재인정부 출범이후 수도권지역과 주요 광역도시들의 집값이 2배이상 상승했습니다. 공급부족, 대출규제 등 다양한 원인이 작용하고 있는데요 이와중에 노후된 아파트들을 대상으로 재건축이나 리모델이 급속도로 증가하고 있습니다.
아파트 재건축 조건, 절차, 순서
아파트 재건축이란, 기존 주거지역(주택, 빌라, 노후 아파트)를 완전히 밀어버리고 새로운 아파트를 짓는것을 말합니다. 흔히 과거에 “헌집줄게 새집다오”가 아파트 재건축에서 나온 것입니다. 재건축은 다 부수고 다시 짓기때문에 절차가 매우 길며, 아래에서 설명할 아파트 리모델링보다 요건이 복잡하고 까다롭습니다. 그렇기 때문에 투자자의 관점에서는 장기적으로 입지, 주변 시설 등을 모두 고려해야합니다.
재건축 요건은 노후 또는 불량건축물을 대상으로 예정 세대수가 300세대 이상 또는 부지면적이 10,000m^2인 지역 또는 건축물 일부가 붕괴된 장소(자연재해 포함)을 대상으로 재건축 정비구역으로 보며, 정비구역이 아닌 재건축은 기존 세대가 20세대가 넘는 지역을 대상으로 합니다. 또한 재건축 대상 지역의 면적 중 20년 이상 30년 이상된 건물이 2/3이상이여야한다는 조건이 있습니다.
쉽게말하자면 오래된 건물이 많은 넓은 부지가 재건축 대상에 됩니다. 그러나 지역 조건만 충족한다고해서 무조건 되는건 아닙니다. 바로 안전 진단을 통과해야합니다.
- 안전 진단은 A, B, C, D, E 5개의 등급으로 분류되는데 이에 따라 재건축 여부가 결정됩니다.
- E등급을 받은 지역은 위험하고 노후된 건물이 많다는 뜻으로 재건축이 즉시 승인되며
- D등급을 받은 지역은 재건축이아닌 리모델링 또는 조건부 재건축 대상이되며
- A~B등급은 당장은 아니지만 장기적으로는 재건축 조정 시기가 결정됩니다.
- C등급의 경우는 A~B등급에 비해 중기적으로 재건축 조정 시기가 결정됩니다.
안전진단을 받은 후에 E등급을 받아 재건축이 승인되면, 그 다음 과정으로 조합설립과 추진위원회를 설립해야하는데 이들의 역할은 실질적으로 재건축을 어떻게 어떤 아파트로 어떤 형태로 지을까 결정하는 사람들입니다. 그러나 조합설립인가를 쉽게 승인받기란 어렵습니다. 그 이유는 재건축지역 대상지역에 거주하는 거주민의 동의를 과반수 이상 받아야합니다. 즉 E등급을 받았어도, 해당 지역에 거주하는 거주민들이 51%이상 반대를 한다면 재건축을 할 수 없거나 미뤄지게됩니다.
지금까지 1. 정비구역 지정, 2. 안전진단, 3. 조합설립 3가지를 설명했는데 해당 과정까지 짧으면 2년에서 길면 3~5년까지 걸립니다. 그렇게 조합설립까지 마무리되면 사업 시행 인가를 받고 착공을 하게됩니다. 이때 조합설립원은 시공사를 결정하게됩니다. 여러분들이 아는 GS건설의 자이, 포스코의 더샾, 롯데 캐슬, 삼성 래미안 등이 이런 시공사의 대표 예 입니다. 그러면 각 시공사들은 아파트 설립계획을 발표하고 추진위원회에서 결정을 하게되지요. 즉 메이저 아파트로 다시 탈바꿈하게 됩니다.
아파트 재건축 보상
사실 이 부분이 가장 민감합니다. 돈이 있는 사람이라면 조합원에 참여해서 분양권을 받을 수 있지만, 조합원으로 참여하면서 재개발하면서 들어가는 돈도 막대합니다. 뿐만아니라 빈민촌의 경우는 쫒겨나면 갈 곳도 없는 최악의 상황까지 들이닥치게됩니다. 흔히 영화나 드라마에서 용역을 통해 빈민가 사람들을 쫒아내는 장면이 나오는데, 재건축의 뒷면입니다. 재건축 지역 사람들은 보상으로 선택할 수 있는것이 2가지 방법이 있습니다.
1. 분양권으로 받기
2. 보상금으로 받기
2번의 경우를 먼저 말씀드리자면 재건축 조합 설립의 동의를 하지않았고, 분양 신청을 하지않은 사람들 대상으로 보상금을 책정하는데, 보상금 규모는 공시지가와 시세등을 고려해서 책정이 됩니다. 물론 보상금을 받지않고 계속 뻐팅기면 보상금이 조금은 올라갈 수 있지만, 심하게 뻐팅길 경우는 다양한 문제에 노출이되기 때문에 적당히 버티다가 보상금을 받고 나가는 방법이 있습니다.
분양권으로 받는 경우는 조합원 지위를 받아 분양신청을 하면됩니다. 다만 재건축 전 아파트가격이 4억인데, 재건축으로 지어진 아파트의 시세가 6억일 경우는 시세 차익에 해당하는 분담금을 지급해야한다. 그렇다면 조합원으로 참여해서 얻는 이득인 무엇인가?
1. 재건축 과정에서 결정권을 갖을 수 있다.
2. 입주시 일반 입주 대비 입주하고싶은 곳을 우선적으로 선택할 수 있다.
그렇기 때문에 흔히 아파트 로열층이라고하는 중간 층 부분을 조합원이 우선적으로 선택할 수 있습니다. 재건축 총 과정까지는 최소 9년 정도가 소요됩니다.
아파트 리모델링 개요 및 절차, 순서
아파트 리모델링은 재건축 중 하나에 해당하는 방식입니다. 일반 재건축이 아파트 전체를 밀고 새로 짓는 방식이라면, 리모델링은 아파트 뼈대는 냅두고 새롭게 단장하거나, 수평 또는 수직으로 증축해 평수나 가구수를 늘리는 방법입니다.
쉽게말해 거주지를 개조하는 형태입니다. 리모델링 대상이 되려면 1. 준공 후 15년이 넘어야한 건물이여야하며, 2. 공동주택이여야합니다. 공동주택 요건을 좀 더 살펴보면 아파트는 5층 이상, 연립주택과 다세대주택은 1개 동 바닥 면적이 660제곱미터를 초과하면서 층수가 4층 이하인 주택, 기숙사의 경우는 종업원을 위해 쓰는 경우입니다.
리모델링은 단순하게 개조하는게아닌 ‘대’大 수선 입니다. 건축물의 기둥, 보, 내력벽 등을 강화할 수도 있거나 벽을 증축하거나, 피난계단 또는 재난상황시 이용할 수 있는 수단을 늘리거나, 외관을 단정하게 하거나 등 쉽게말해 기존 건물의 뼈대를 기반으로 ‘건축물의 안전성 강화+외관 수선’ 입니다. 참고로 1980년대 지어진 아파트 대부분들은 지하주차장이 없습니다. 리모델링을 통해서 아파트 지하 주차장을 만들수도 있습니다.
아파트 리모델링은 크게 수직 증축과 수평 증축 2가지가 있는데, 수직 증축은 아파트의 층을 늘려서 더 많은 세대가 살 수 있게하는 방법이며, 수평 증축은 아파트의 넓이를 넓히는 방법입니다. 리모델링 절차는 위 재건축과정과 동일하며, 보상금 책정도 마찬가지입니다. 리모델링 기간에는 당연히 집을 비워야하며, 마찬가지로 추진위원회와 조합이 설립됩니다. 보상금 또한 건축물 시세에 맞춰서 책정이되며, 분양권 또한 조합원으로 참여한 후 분양이 시작되면 상승한 금액만큼 지불을 해야 입주가 가능하며, 마찬가지로 분양권을 갖은 조합원은 우선적으로 원하는 동과 층에 배정 받습니다.
이번 글을 통해 아파트 재건축과 아파트 리모델링에 대해서 알아보았는데, 현재 서울 대부분의 아파트와 1기신도시들은 아파트를 지은지 30년이 넘었습니다. 때문에 현재 전국적으로 활발하게 리모델링이 진행되고 있는 상황입니다. 물론 이에따라 부동산 시세도 올라갈 수 바께없습니다. 근본적으로 아파트 값이 내려갈려면 공급물량이 많아야하며, 재건축이나 리모델링을 통해서라도 가구 수가 많아져야 시세가 내려가겠지요.
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